DIVISION C MUTATIONS DE PROPRIÉTÉ À TITRE ONÉREUX D'IMMEUBLES [DB 7C]

DIVISION C MUTATIONS DE PROPRIÉTÉ À TITRE ONÉREUX D'IMMEUBLES [DB 7C]


Références du document7C
7C1
7C11
Date du document01/10/01


DIVISION C

MUTATIONS DE PROPRIÉTÉ À TITRE ONÉREUX D'IMMEUBLES



AVERTISSEMENT


La présente documentation tient compte de la législation et de la réglementation en vigueur, ainsi que des solutions intervenues à la date du 1 er octobre 2001

Elle se substitue aux instructions, notes et réponses ministérielles publiées jusqu'à cette date au BOI dans la série 7 E, division C qui pourront donc être archivés jusqu'au BOI 7 C-3–01 inclus.


TITRE PREMIER

MUTATIONS AUTRES QUE LES ÉCHANGES



CHAPITRE PREMIER

GÉNÉRALITÉS, DROITS EXIGIBLES


1Antérieurement au 1er octobre 1970, date d'entrée en vigueur des articles 1 à 6 de la loi n° 69-1168 du 26 décembre 1969, les actes constatant des mutations à titre onéreux d'immeubles faisaient l'objet d'une double formalité :

- la formalité de l'enregistrement à la recette des impôts ;

- la formalité de la publicité foncière à la conservation des hypothèques.

Corrélativement, ceux de ces actes qui ne bénéficiaient pas d'une exonération donnaient lieu à la perception :

- au moment de leur enregistrement :

. du droit de mutation soit au taux de droit commun, soit à un taux réduit,

. de la taxe additionnelle départementale au taux de 1,60 % (CGI, art 1595),

. de la taxe additionnelle communale, ou au profit du fonds de péréquation départemental, de 1,20 % (CGI, art. 1584 et 1595 bis) ;

- lors de leur publication à la conservation des hypothèques : de la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % (CGI, art. 839-1° ancien).

2La loi n° 69-1168 du 26 décembre 1969 a fusionné les deux formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière. Sous ce régime les actes constatant des mutations à titre onéreux d'immeubles donnent lieu, en principe, à une formalité unique ; ils sont donc soumis à la nouvelle taxe de publicité foncière et cessent d'être assujettis aux droits d'enregistrement dont le montant est incorporé en règle générale dans celui de la nouvelle taxe. Ils sont soumis par ailleurs, dans les mêmes conditions qu'antérieurement, aux taxes perçues au profit des collectivités locales dont l'exigibilité est maintenue par l'article 3-VI de la loi précitée.

3L'article 110 de la loi de finances pour 1999 n° 98-1266 du 30 décembre 1998 a fusionné la formalité de l'enregistrement et de la publicité foncière pour les « actes mixtes » établis à compter du 1 er juillet 1999 , c'est à dire pour les actes qui comportent à la fois des dispositions soumises à la publicité foncière et d'autres qui ne le sont pas (cf. BO 7 A-3-99 et 10 D-1-99 ) 1 .

4Dans les cas où ils sont exclus de la formalité unique (décisions judiciaires, actes pour lesquels il est impossible de procéder à la formalité unique), ces actes continuent de donner lieu distinctement à la formalité de l'enregistrement et à celle de la publicité foncière. En vertu de l'article 681 du CGI, le droit de mutation est exigible lors de la formalité de l'enregistrement, au taux prévu pour la taxe de publicité foncière applicable aux actes de même nature faisant l'objet de la formalité unique ; mais aucune taxe de publicité foncière n'est réclamée au moment de la publication à la conservation des hypothèques (CGI, art. 665).

5Lorsque, contrairement aux dispositions de l'article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, qui prévoient que tout acte soumis à publicité foncière doit être dressé en la forme authentique, un acte constatant une mutation à titre onéreux d'immeubles a été établi sous seing privé, la formalité unique n'est pas susceptible d'être accomplie, ni la taxe de publicité foncière perçue. Il est fait, en outre, défense aux receveurs des impôts d'enregistrer un tel acte (CGI, art. 660). Les droits d'enregistrement au taux prévu en matière de taxe de publicité foncière, n'en demeurent pas moins exigibles sur l'acte dont la validité entre les parties reste entière.

6Lorsque, exceptionnellement, elles ne sont pas constatées par un acte, les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers, qui ne sont pas susceptibles en pareille hypothèse d'être publiées, n'en doivent pas moins être déclarées à la recette des impôts et soumises aux droits d'enregistrement (CGI, art. 638 et 662). Ces droits sont perçus selon le tarif prévu en ce qui concerne les opérations de même nature donnant lieu au paiement de la taxe de publicité foncière (CGI, art. 682).

7Jusqu'à l'entrée en vigueur de l'article 27 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963, l'ensemble des mutations à titre onéreux d'immeubles relevait du domaine des droits d'enregistrement.

Cette situation a été profondément modifiée par ce texte et par les dispositions des articles 9 de la loi n° 66-935 du 17 décembre 1966 et 14 de la loi n° 67-1114 du 21 décembre 1967, qui ont assujetti à la TVA les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles affectés ou non à l'habitation. En application de ces dispositions, les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d'immeubles visés à l'article 257-7° du code général des impôts donnent ouverture à la TVA.

Modifiant ces dispositions, l'article 40 de la loi de finances pour 1999 n° 98-1266 du 30 décembre 1998 a exclu du champ d'application de l'article 257-7° du CGI les acquisitions de terrains par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation. Pour les actes signés depuis le 22 octobre 1998, les acquisitions de tels biens ne relèvent donc plus de la TVA mais sont soumises aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière selon le régime de droit commun.

Les mutations à titre onéreux d'immeubles (bâtis ou non bâtis) qui sont soumises à la TVA sont assujetties, à l'exception des terrains à bâtir, à la taxe de publicité foncière calculée au taux de 0,60 % (CGI, art. 1594 F quinquies A et B / anciens articles 692, 693 et 694).

8Par ailleurs, l'article 99-II de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État a réalisé le transfert aux départements des droits d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux des immeubles situés sur leur territoire.

Les mutations de propriété à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes foncières, emphytéose, ...) ne sont donc plus soumises aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière perçus au profit de l'État, mais à des droits départementaux d'enregistrement (si l'acte est soumis à la formalité de l'enregistrement) ou à une taxe départementale de publicité foncière (si l'acte est soumis à la formalité fusionnée), recouvrés pour le compte du département de la situation de l'immeuble.

Les dénominations « droit départemental d'enregistrement » et « taxe départementale de publicité foncière » ont été remplacés, depuis le 1 er janvier 1999, par les termes « droit d'enregistrement » et « taxe de publicité foncière ». Ces droits et taxes continuent toutefois à être perçus au profit du département.

Précision :

9Par souci de clarté, c'est cette dernière terminologie qui sera retenue dans la suite des développements de la présente division, que les régimes évoqués soient relatifs aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière perçue avant ou après le 1 er janvier 1999.

10Jusqu'à l'intervention de l'article 39 de la loi de finances pour 1999 n° 98-1266 du 30 décembre 1998, sauf en ce qui concerne le droit de 0,60 %, le taux du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière perçu au profit du département était égal à celui du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière recouvré le 31 décembre 1983 pour le compte de l'État augmenté de la taxe additionnelle qui était déjà perçue pour le compte du département (CGI, art. 1594 D, al. 1 et 3 et 1595-1°, dans leur rédaction en vigueur avant l'intervention de la loi de finances pour 1999).

Toutefois, les taux des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière pouvaient être modifiés par le conseil général de chaque département, sauf en ce qui concernait le taux de 0,60 % (CGI, ancien art. 1594 D, al. 4) et celui de 6,40 % (CGI, ancien art. 1594 F) qui demeuraient intangibles. Les décisions prises à ce titre ne pouvaient avoir pour effet de relever au-delà de 10 % les taux inférieurs à cette limite 2  ; ceux supérieurs à 10 % ne pouvaient être augmentés. Les taux pouvaient, en revanche, être réduits, sans toutefois pouvoir être inférieurs à 1 %.

11Les tarifs des droits d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux d'immeubles ont été profondément modifiés par l'article 39 de la loi de finances pour 1999 n° 98 1266 du 30 décembre 1998 et l'article 9 de la loi de finances pour 2000 n° 99-1172 du 30 décembre 1999.

Ainsi, l'article 1594 D, dans sa rédaction issue de l'article 39 de la loi de finances pour 1999 prévoyait que le tarif de droit commun applicable aux mutations à titre onéreux d'immeubles constatées par acte authentique signé entre le 1 er janvier 1999 et le 14 septembre 1999 était celui de la taxe de publicité foncière ou celui du droit d'enregistrement appliqué dans chaque département au 31 décembre 1998 aux mutations à titre onéreux d'immeubles mentionnés aux anciens articles 710 et 711 du CGI. Ce taux pouvait être modifié par les conseils généraux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le relever au-delà de 5 % ou de le réduire à moins de 1 %. La faculté de modulation accordée aux conseils généraux n'était pas applicable au droit de 0,60 % prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI.

L'article 9 de la loi de finances pour 2000 aménage à nouveau ce dispositif en unifiant le tarif de droit commun applicable aux mutations à titre onéreux d'immeubles, quelle que soit leur destination. Ainsi, l'article 1594 D du CGI prévoit désormais que le taux de droit commun de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement applicable aux mutations à titre onéreux d'immeubles réalisées depuis le 15 septembre 1999 est fixé à 3,60 %. Ce taux peut être modifié par les conseils généraux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1 % ou de le relever au-delà de 3,60 %. La faculté de modulation n'est toujours pas applicable au droit de 0,60 % prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI ;

12L'article 1594 E, 1er alinéa, prévoit que les délibérations relatives aux taux des droits de mutation à titre onéreux d'immeubles ainsi que celles afférentes à l'adoption de certains régimes spéciaux ou exonérations sont notifiées aux services fiscaux dans les conditions prévues à l'article 1639 A du CGI, c'est-à-dire, en principe, avant le 31 mars de chaque année.

13Les délibérations des conseils généraux relatives aux droits de mutation à titre onéreux d'immeubles doivent donc être notifiées aux directions des services fiscaux concernées, dans les mêmes délais qu'en matière d'impôts locaux, c'est-à-dire, en principe, avant le 31 mars de chaque année, pour pouvoir prendre effet au 1er juin suivant.

Cela étant, les délibérations peuvent, comme en matière d'impôts locaux, être notifiées aux services fiscaux :

- jusqu'au 15 avril, l'année où intervient le renouvellement des conseils généraux ;

- jusqu'au 30 avril, l'année ou intervient le renouvellement des conseils régionaux

- jusqu'au 30 avril (ou jusqu'au 31 mai) en cas de renouvellement pour la décision du conseil régional, lorsqu'il est fait application de l'article L. 4311-1-1 du code général des collectivités territoriales (CGI, art. 1639 A-II).

- jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la communication aux conseils généraux des informations indispensables à l'établissement de leur budget, lorsque cette communication n'est pas encore intervenue au 15 mars (CGI, art. 1639 A, 2ème alinéa) 3 .

Les décisions prennent effet le 1er juin suivant. Ces décisions sont portées à la connaissance de l'ensemble des services par la voie d'instruction publiée au BOI.

À défaut de vote ou en cas de non-respect des règles de fixation des taux énoncées ci-avant, les taux en vigueur sont reconduits (CGI, art. 1594 E).

14Au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière perçus au profit du département, vient s'ajouter la taxe additionnelle de 1,20 % perçue au profit de la commune (CGI, art. 1584) ou du fonds de péréquation (CGI, art. 1595 bis 1°), sauf lorsque la mutation est soumise au droit proportionnel de 0,60 % ;

Par ailleurs, pour les actes signés jusqu'au 31 décembre 1998, il était également perçu une taxe additionnelle régionale (CGI, ancien art. 1599 sexies).

15Enfin, l'État perçoit au titre de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeurs 2,50 % du montant de la taxe ou du droit perçu au profit du département en application de l'article 1594 A du CGI. Cette somme est calculée en sus du montant de la taxe ou du droit perçu au profit du département (CGI, art. 1647-V).

 

1   Les actes mixtes établis jusqu'au 30 juin 1999 étaient exclus de la formalité unique.

2   Pour la limite particulière concernant les immeubles d'habitation et les garages : cf. DB 7 C 1421, n° 103 .

3   La liste des informations indispensables à l'établissement des budgets des collectivités territoriales qui doivent être communiquées avant le 15 mars par les services fiscaux, en application des articles L. 1612-2 et L. 1612-3 du code général des collectivités territoriales, est fixée par le décret n° 82-1131 du 29 décembre 1982 (JO du 30 décembre 1982, p. 3973 et 3974). Au nombre de ces informations figurent le montant prévisionnel des bases nettes des quatre impôts directs locaux, les taux nets d'imposition adoptés l'année précédente, le montant des allocations compensatrices et celui de la dotation globale de fonctionnement et de diverses autres dotations du ressort des préfectures.