B.O.I. N° 158 Bis du 25 SEPTEMBRE 2003 [BOI 4H-5-03 ]

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Date du document25/09/03
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BOI4H-5-03.001

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

4 H-5-03  

N° 158 Bis du 25 SEPTEMBRE 2003

IMPÔT SUR LES SOCIETES - DISPOSITIONS PARTICULIERES - CHAMP D'APPLICATION
DE L'IMPÔT SUR LES SOCIETES - EXONERATIONS ET REGIMES PARTICULIERS - SOCIÉTES
D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTÉES.

(C.G.I., art.208 C, art. 219 - IV)

NOR : BUD F 03 10037 J

Bureau B1



PRESENTATION


L'article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 institue en faveur des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) un régime spécifique d'exonération d'impôt sur les sociétés applicable sur option.

1. Les sociétés susceptibles de bénéficier de ce régime doivent remplir trois conditions :

- être cotées sur un marché réglementé français ;

- avoir un capital minimum de quinze millions d'euros ;

- avoir pour objet social principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet social identique soumises au régime des sociétés de personnes ou à l'impôt sur les sociétés.

Les filiales détenues directement ou indirectement à au moins 95 %, soumises à l'impôt sur les sociétés, et ayant un objet identique, peuvent également opter pour ce régime.

2. L'exercice irrévocable de l'option entraîne toutes les conséquences de la cessation d'entreprise avec des atténuations partielles et un taux spécifique d'imposition sur les plus-values sur les immeubles et parts de sociétés de personnes ayant un objet identique à celui de leurs(s) associé(s) ayant opté.

3. Le régime subordonne le bénéfice de l'exonération au respect des trois conditions de distribution suivantes :

- les bénéfices provenant des opérations de location d'immeubles doivent être distribués à hauteur de 85 % avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation ;

- les plus-values de cession d'immeubles, de participations dans des sociétés visées à l'article 8 ayant un objet identique aux SIIC ou de titres de filiales soumises à l'impôt sur les sociétés ayant opté, doivent être distribuées à hauteur de 50 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation ;

- les dividendes reçus des filiales ayant opté, doivent être intégralement redistribués au cours de l'exercice qui suit celui de leur perception.

Pour l'ensemble de ces dispositions, les opérations réalisées par les sociétés de personnes qui ont un objet identique à celui visé ci-avant seront réputées être effectuées par les associés à hauteur de leur pourcentage de participation si ceux-ci ont opté pour le régime.

4. Les distributions prélevées sur ces bénéfices exonérés n'ouvrent droit ni au régime des sociétés mères, ni à l'avoir fiscal. Les titres des SIIC sont éligibles au plan d'épargne en actions.


SOMMAIRE

INTRODUCTION
 
1
CHAPITRE PREMIER : STATUT DES SOCIETES D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTEES
 
4
Section 1 : Les sociétés d'investissements immobiliers cotées
 
4
Sous-section 1 : La cotation sur un marché réglementé français
 
5
Sous-section 2 : Le capital minimum
 
6
Sous-section 3 : L'objet social
 
7
  I. Objet principal
 
7
  II. Activités(s) accessoire(s)
 
12
Section 2 : Les participations détenues par les sociétés d'investissements immobiliers cotées
 
14
Sous-section 1 : Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés
 
14
Sous-section 2 : Les personnes visées à l'article 8
 
15
CHAPITRE DEUXIEME : EXERCICE DE L'OPTION
 
16
Section 1 : Nature et forme de l'option
 
16
Sous-section 1 : Modalités d'application
 
16
Sous-section 2 : Obligations déclaratives
 
17
Section 2 : Conséquences de l'option
 
19
Sous-section 1 : Portée de l'option
 
20
Sous-section 2 : Cessation d'entreprise
 
21
  I. Effets de la cessation sur les résultats d'exploitation en cours
 
21
  II. Effets de la cessation sur les bénéfices en sursis d'imposition
 
22
      a. Imposition des bénéfices afférents à l'activité qui devient exonérée
 
22
      b. Sort des bénéfices afférents aux activités accessoires
 
23
  III. Effets de la cessation sur les plus-values
 
24
      a. Imposition au taux de 16,5 % des immeubles et parts des personnes visées à l'article 8
 
24
      b. Conséquences pour les autres immobilisations
 
25
  IV. Effets de la cessation sur les déficits antérieurs
 
26
  V. Effets sur le régime fiscal des groupes de sociétés
 
27
  VI. Effets chez les associés
 
28
Section 3 : Exigibilité de l'impôt sur les sociétés
 
29
CHAPITRE TROISIEME : DETEMINATION DES RESULTATS
 
31
Section 1 : Secteur exonéré
 
31
Section 2 : Secteur imposable
 
35
Section 3 : Conséquences de la coexistence de deux secteurs et d'opérations exonérées soumises à des obligations de distribution différentes
 
37
Sous-section 1 : Méthode de répartition des dépenses afférentes au secteur exonéré et imposable
 
37
Sous-section 2 : Méthode de répartition des dépenses afférentes aux opérations exonérées
 
39
Section 4 : Conséquences fiscales d'une réévaluation comptable lors de l'option
 
41
CHAPITRE QUATRIEME : REGIME DES DISTRIBUTIONS
 
42
Section 1 : Obligations de distribution
 
42
Section 2 : Sanction en cas de non-respect de l'obligation de distribution
 
44
Section 3 : Régime fiscal des produits distribués
 
46
Sous-section 1 : Distribution de revenus réalisés antérieurement à l'entrée dans le régime
 
47
Sous-section 2 : Distribution de revenus provenant du secteur exonéré
 
48
Sous-section 3 : Distribution de revenus provenant du secteur taxable
 
49
Sous-section 4 : Situation des associés
 
50
CHAPITRE CINQUIEME : OBLIGATIONS DECLARATIVES
 
53
CHAPITRE SIXIEME : SORTIE DU REGIME
 
55
Section 1 : Situation des sociétés d'investissements immobiliers cotées
 
55
Section 2 : Situation des filiales qui ont opté
 
56
Section 3 : Dividendes distribués postérieurement à la sortie du régime
 
57
Annexe I : Article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 relative aux sociétés d'investissements immobiliers cotées.
 
Annexe II : Décret n° 2003-645 du 11 juillet 2003 pris pour l'application de l'article 208 C du code général des impôts relatif au régime fiscal des sociétés d'investissements immobiliers cotées et modifiant l'annexe III à ce même code.
 
Annexe III : Etat faisant apparaître la décomposition du résultat fiscal d'une SIIC et de celui des organismes visés à l'article 8 du code selon les opérations visées au 2 ème , 3 ème et 4 ème alinéa du II de l'article 208 C du code ainsi que les obligations de distribution y afférentes et le respect des obligations antérieures.
 


INTRODUCTION


1.L'article 11 de la loi n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 institue un nouveau régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées.

Ce régime exonère, sous condition de distribution, les revenus tirés de la location et les plus-values dégagées sur la cession à des personnes non liées d'immeubles, de participations dans des personnes visées à l'article 8 du code général des impôts ou dans des filiales elles-mêmes soumises au présent régime.

2.La présente instruction commente ce nouveau dispositif.

3.Sauf mention contraire, les articles cités sont ceux du code général des impôts ou de ses annexes.


CHAPITRE PREMIER :

STATUT DES SOCIETES D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS COTÉES ET DE LEURS FILIALES



Section 1 :

Les sociétés d'investissements immobiliers cotées


4.Sont susceptibles de pouvoir exercer l'option pour le présent régime, les sociétés qui remplissent cumulativement et continûment les conditions suivantes :

- être cotées sur un marché réglementé français ;

- avoir un capital minimum de quinze millions d'euros ;

- avoir pour objet social principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à l'objet social identique soumises au régime des sociétés de personnes ou à l'impôt sur les sociétés.


Sous-section 1 :

La cotation sur un marché réglementé français


5.Pour pouvoir bénéficier du régime d'exonération sous condition de distribution, la société d'investissements immobiliers cotée (SIIC) doit être admise à la cote officielle sur un marché français au premier jour de l'exercice d'option.

La cotation sur un marché réglementé français n'exclut pas, par ailleurs, la cotation sur un marché étranger, qu'il soit situé dans ou hors de l'Union Européenne.


Sous-section 2 :

Le capital minimum


6.Les SIIC doivent, au premier jour de l'exercice en cours lors de l'option, avoir un capital social supérieur ou égal à 15 millions d'euros. Cette condition doit être respectée par la SIIC de façon continue.


Sous-section 3 :

L'objet social



  I. Objet principal


7.Les SIIC doivent avoir pour objet social principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l'objet social est identique.

8.L'article 208 C ne visant que les immeubles, sont exclus du champ d'application du régime actuel les droits portant sur ces immeubles. Ainsi, ne peuvent être concernés les droits tels que les usufruits sur immeubles. S'agissant des immeubles construits sur sol d'autrui, ils seront considérés comme éligibles s'ils restent propriété du preneur à bail pendant la durée du bail.

9.Sont visées les locations d'immeubles à usage d'habitation, commercial ou industriel. Les activités de gestion de parking ne sont pas éligibles au régime sauf lorsqu'elles constituent l'accessoire d'une activité de location d'immeuble. Il en est ainsi, en particulier, de la gestion par le propriétaire d'un centre commercial des parkings attenants au centre, au profit de la clientèle du centre.

10.Cette activité de location peut être exercée directement ou indirectement au moyen de filiales, soumises ou non à l'impôt sur les sociétés.

11.Les SIIC peuvent exercer tout ou partie de leur activité à l'étranger, soit directement soit indirectement. Dans cette situation, seule l'activité normalement imposable en France est susceptible d'ouvrir droit au bénéfice du nouveau régime. De façon générale, les conventions internationales attribuent le droit d'imposer les revenus issus de la gestion d'immeubles (location et/ou cession) à l'Etat de situation des biens considérés. Si les immeubles sont situés à l'étranger et lorsque le droit d'imposer est attribué exclusivement au pays de situation de l'immeuble, les produits tirés de leur exploitation n'entrent pas dans le champ d'application du nouveau régime ; en revanche, lorsque le droit d'imposer n'est pas exclusif, les résultats de l'activité sont admis de plein droit au bénéfice du nouveau régime (cf. toutefois paragraphe n° 20 sur la possibilité de renoncer à l'option pour les immeubles situés à l'étranger).