B.O.I. N° 87 DU 14 OCTOBRE 2009 [BOI 8A-2-09 ]

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Date du document14/10/09
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BOI8A-2-09.001

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 A-2-09  

N° 87 DU 14 OCTOBRE 2009

INSTRUCTION DU 6 OCTOBRE 2009

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE (TVA). TAUX APPLICABLE AUX VENTES ET LIVRAISONS A SOI-MEME DE LOGEMENTS SITUES DANS LES ZONES FAISANT L'OBJET D'UNE CONVENTION DE RENOVATION URBAINE.

(CGI, art. 278 sexies, 284)

NOR : ECE L 0930010 J

Bureau D 2



PRESENTATION


Le 6 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) soumet au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les ventes et livraisons à soi-même d'immeubles au sens du 7° de l'article 257 du CGI, à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas de plus de 30 % les plafonds de ressources prévus à l'article L.441-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1 er  août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.

La présente instruction commente les aménagements apportés à ce dispositif par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.



INTRODUCTION


1.Le 6 du I de l'article 278 sexies du CGI, créé par l'article 28 de la loi n° 2006-872 portant engagement national pour le logement (publiée au JORF du 16 juillet 2006), prévoit que la TVA est perçue au taux réduit pour les opérations de vente et de livraison à soi-même d'immeubles au sens du 7° de l'article 257 du CGI, à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas de plus de 30 % les plafonds de ressources prévus à l'article L.441-1 du CCH et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1 er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.

2.Ce dispositif a été commenté dans l'instruction du 6 décembre 2007 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) 8 A-4-07 .

3.Les dispositions des articles 52 et 53 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (publiée au JORF du 27 mars 2009) instituent, d'une part, un mécanisme de plafonnement des prix de vente ou de construction (section 1), aménagent, d'autre part, la date d'appréciation des ressources (section 2), et modifient, enfin, les modalités de remise en cause de l'application du taux réduit (section 3). Diverses précisions sur le dispositif sont par ailleurs apportées (section 4).


Section 1 :

Plafonnement des prix de vente ou de construction


4.Sous réserve de respecter l'ensemble des conditions fixées au 6 du I de l'article 278 sexies du CGI, relèvent du taux réduit de la TVA les ventes d'immeubles qui entrent dans le champ d'application du b du 1 du 7° de l'article 257 du CGI ainsi que les livraisons à soi-même d'immeubles au sens du c du 1 du 7° de l'article 257 du CGI (cf. paragraphes 17 . à 45 . du BOI 8 A-4-07 ).

5.En application des III et IV de l'article 52 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 déjà citée, le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations mentionnées au 3 ter du I de l'article 278 sexies du CGI (logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession et qui font l'objet d'une décision d'agrément de l'Etat).

6.En application du II de l'article R. 331-76-5-1 du CCH, le prix de vente d'un logement agréé en prêt social de location-accession (PSLA) ne doit pas excéder un plafond fixé en euros par mètre carré de surface utile et en fonction de la localisation géographique du logement. Ces plafonds sont précisés à l'annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière 1 .

7.La surface utile, définie à l'article R. 331-10 du CCH, s'entend comme la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du CCH augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l'arrêté du 9 mai 1995 modifié pris en application des articles R. 353-16 et R. 331-10 du CCH 2 .

8.Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2004 précité, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant.

9.Ces prix plafonds sont révisés au 1 er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente.


Section 2 :

Appréciation de la condition de ressources


10.Pour bénéficier du taux réduit sur la vente ou la livraison à soi-même de leur résidence principale, les ressources des personnes physiques ne doivent pas dépasser de plus de 30 % le plafond prévu à l'article L.441-1 du CCH et applicable aux ménages candidats à un logement financé par un prêt locatif à usage social (PLUS) (cf. paragraphes 11 . à 13 . du BOI 8 A-4-07 ).

11.L'article 53 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 déjà citée modifie le 6 du I de l'article 278 sexies du CGI en disposant que la condition de ressources est désormais appréciée à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement.

12.Le respect de la condition de ressources est ainsi apprécié selon les cas :

- à la date de la signature de l'avant-contrat qui peut être soit une promesse unilatérale d'achat, soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente ;

- à la date de la signature du contrat préliminaire 3 ou, à défaut, du contrat de vente dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire ;

- à la date de la signature du contrat de vente dans le cadre d'une vente d'immeuble construit ;

- à la date de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un autre contrat de louage d'ouvrage (contrat de maîtrise d'Ĺ“uvre, contrat d'entreprise,…).

13.Ces nouvelles modalités d'appréciation des ressources s'appliquent aux contrats conclus à compter du 28 mars 2009.


Section 3 :

Modalités de remise en cause du taux réduit



  A. PRINCIPE


14.Pour que l'acquisition ou la livraison à soi-même soit soumise au taux réduit, l'immeuble doit cumulativement être situé dans un quartier faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1 er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ce quartier, acquis ou construit pour un prix de vente ou de construction plafonné par des personnes physiques sous condition de ressources et destiné à l'usage de résidence principale de ces personnes.

15.Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l'une de ces conditions (situation de l'immeuble, prix et destination) n'était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s'agissant de la condition de ressources, lors de l'avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement (cf. paragraphe 12 .).

16.S'agissant de la condition de destination à l'usage de résidence principale, il est rappelé que l'acquéreur doit attester dans l'acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription de la déclaration d'achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale (cf. paragraphes 14 . à 16 . du BOI 8 A-4-07 ).

17.Le II de l'article 52 de la loi n° 2009-323 déjà citée modifie le II de l'article 284 du CGI en prévoyant désormais que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit, cessent d'être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui s'est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

18.La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l'ensemble de la phase d'accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes, selon les modalités décrites à la section 2 ci-dessus. Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause, outre le cas décrit au 15., lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif…) selon les modalités décrites dans l'exemple ci-dessous :

Exemple :

Un ménage, satisfaisant à la condition de ressources, acquiert en état futur d'achèvement le 1 er  septembre 2009 un logement à usage de résidence principale situé dans un quartier faisant l'objet d'une convention pluri-annuelle de rénovation urbaine pour un montant de 100 000 € hors TVA. La vente est donc soumise au taux réduit de 5,5 % de la TVA (montant de TVA collectée = 5 500 €).

Si la condition d'usage de résidence principale n'est plus remplie suite à la revente 4 du logement le 1 er  novembre 2013 (c'est-à-dire dans la cinquième année suivant l'acquisition), le ménage devra reverser l'intégralité de la différence entre le montant de TVA au taux réduit et le montant de TVA au taux normal, soit 14 100 € (19 600 – 5 500).

Si la condition d'usage de résidence principale n'est plus remplie suite à la mise en location du logement le 1 er avril 2019 (c'est-à-dire dans la dixième année suivant l'acquisition), le ménage devra reverser la différence entre le montant de TVA au taux réduit et le montant de TVA au taux normal diminué d'un dixième par année au-delà de la cinquième, soit 8 460 € ((19 600 – 5 500)-[(19 600 – 5 500) / 10 x 4]).

Aucun complément d'impôt ne sera dû si la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie à compter du 1 er septembre 2024.

19.Ce nouveau dispositif de reversement s'applique aux opérations dont le fait générateur de l'opération est intervenu à compter du 28 mars 2009. Toutefois, il est admis qu'il s'applique aux opérations réalisées antérieurement.


  B. EXCEPTIONS


20.Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants :

- décès ;

- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;

- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

- chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ;

- délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles ;

- divorce ;

- dissolution d'un pacte civil de solidarité.


  C. MODALITES


21.S'agissant des modalités de reversement du complément de taxe, il s'effectue auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation de l'immeuble à l'aide d'une déclaration établie sur papier libre mentionnant les éléments suivants :

- nom et adresse de la personne s'étant livré à elle-même le logement ou ayant acquis le logement ;

- lieu de situation de l'immeuble (commune, rue, numéro, etc.) ;

- date de l'achèvement de l'immeuble ou de la délivrance du récépissé de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux pour les livraisons à soi-même, ou la date de l'acte pour les mutations ;

- date et nature de l'événement entraînant la remise en cause de l'application du taux réduit (date de la vente, de la mise en location, du changement d'affectation...)  ;

- montant et modalités de calcul du complément de taxe à reverser : différence entre le montant de TVA au taux normal (base d'imposition x taux normal) 5 et le montant de TVA au taux réduit initialement appliqué 6 diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième.

Le montant de la base d'imposition à retenir figure dans le cadre III de l'imprimé 941 en cas de livraison à soi-même (construction) ou dans l'acte de vente en cas d'acquisition d'un immeuble neuf.

Selon la nature de l'opération initiale ayant donné lieu à l'application au taux réduit de TVA, cette déclaration devra être accompagnée des documents suivants :

BOI8A-2-09.002

Un modèle de lettre pouvant servir de déclaration est joint en annexe 3 .

Exemple :

En reprenant les données de l'exemple figurant ci-dessus au 18 ., le redevable devra notamment indiquer sur papier libre :

- Date d'acquisition : 1 er  septembre 2009

- Date et nature de l'événement entraînant la remise en cause de l'application du taux réduit : 1 er  avril 2019

- Base d'imposition (A) : 100 000 €

- Montant de TVA au taux réduit (B) : 100 000 x 5,5 % = 5 500 €

- Montant de TVA au taux normal (C) : 100 000 x 19,6 % = 19 600 €

- Différence C - B (D) : 19 600 – 5 500 = 14 100 €

- Nombre d'année de détention au-delà de la cinquième année (E) : 4

- Montant du complément de TVA à reverser : D – [(D x E)/10] : 14 100 – [(14 100 X 4)/10] : 8 460 €.